湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）鄂28民终2618号

上诉人（原审被告）：恩施州金豪置业有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳街道办事处金子坝村金龙大道盛和景园。

法定代表人：李银灯，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘宾，恩施州清江法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：李方艳，女，1983年9月14日出生，湖北省咸丰县人，住湖北省咸丰县。

委托诉讼代理人：王虞茗，湖北铄观律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓霖，湖北铄观律师事务所律师。

上诉人恩施州金豪置业有限公司（以下简称“金豪公司”）因与被上诉人李方艳合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人金豪公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。本案一审即已查明，案涉房屋并非不能办理备案登记，并且房地产登记机关还出具证明，证实案涉房屋在庭审时处于可销售状态，并非被上诉人李方艳所称的合同不能履行，一审法院在双方没有解除所签订的《商品房认购协议书》的情况下判令上诉人双倍返还定金10万元无事实依据，既然双方所签订的《商品房认购协议书》合法有效，依该合同被上诉人有义务按合同约定向上诉人支付购房款，一审法院判决上诉人双倍返还定金10万元显然自相矛盾。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

被上诉人李方艳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。

李方艳向一审法院起诉请求：1.判令金豪公司双倍返还购房定金10万元；2.由金豪公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2018年7月31日，李方艳（买受人，乙方）与金豪公司（出卖人，甲方）签订《商品房认购协议书》，约定：乙方所选商品房位于盛和景园1幢0122号房，用途为商铺，该商品房为预售商品房，建筑面积为44.21㎡（该套商品房的最终面积以房管部门实际测绘面积为准）；该商品房优惠前总房款为1458930元；乙方在签订《商品房买卖合同》时，凭甲、乙双方签订的《商品房认购协议书》享受相关优惠政策；在签订本协议时，乙方自愿向甲方交纳定金50000元，在双方签订《商品房买卖合同》及其附件时该定金自动转为首付款的部分或一次性付款的部分；一次性付款总房款为1236020元；乙方主动携带本认购协议书及定金收据到盛和景园营销中心补齐首付款，并于2018年10月31日前签订《商品房买卖合同》并提交相关资料，若乙方逾期未办理该手续，所收定金不予退还，且甲方有权另行处理该房屋，不再为乙方保留该房号；本协议在乙方按本协议向甲方交纳全部定金后生效。同日，李方艳向金豪公司交纳了定金50000元，金豪公司出具了收据。

2019年4月14日，金豪公司向李方艳发出告知书，其内容为：“李方艳：你于2018年7月31日与我公司签订了《商品房认购协议书》购买盛和景园1栋0122号商铺，签订后你向我公司缴纳了定金5万元，协议中约定在2018年10月31日前与我公司签订《商品房买卖合同》。虽在约定签订《商品房买卖合同》期间，你拟购买的房屋进行了质押，但根据我国《担保法》第49条第1款规定并不必然导致你与我公司签订《商品房买卖合同》无效，况且该房屋质押登记已解除。现正式通知你，请你在2019年4月30日前来我公司签订《商品房买卖合同》，逾期我公司将按双方所签《商品房认购协议书》第三条约定处理。”诉讼过程中，金豪公司承认告知书所谓“质押”实为“抵押”，抵押登记于2019年4月15日注销。

2019年4月21日，李方艳就上述告知书向金豪公司回复“贵公司未按照合同约定在同年（2017年）10月31日以前签订《商品房买卖合同》……逾期后，在我不断催促之下，贵公司仍然忽视我的合理诉求，向我解释因房屋担保，办理不了购房手续……无论贵公司是在合同签订前或后，擅自担保的行为都是违法的……经我一再催促仍然不能落实合同约定，办理相关手续，目前已经超过三个月的期限，已造成本人资金占用及其他损失……基于此，我要求解除购房合同，并要求贵公司赔偿相关的损失”。

一审法院认为，《商品房认购协议书》约定李方艳向金豪公司给付定金50000元作为双方签订《商品房买卖合同》的担保，该约定系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。金豪公司未告知李方艳又将案涉商品房抵押给第三人并办理了抵押登记（金豪公司承认2019年4月15日抵押权才消灭），导致李方艳与金豪公司双方未能在约定期间（2018年10月31日前）签订《商品房买卖合同》，也就无法办理该合同的备案登记，为此李方艳完全有理由相信无法取得案涉房屋。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项、第九条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人签订商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致商品房买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失以及惩罚性赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李方艳请求判令金豪公司双倍返还定金共计10万元，因具有事实和法律依据，一审法院予以支持。金豪公司的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：恩施州金豪置业有限公司于本判决生效之日向李方艳双倍返还定金共计10万元。案件受理费2300元，减半交纳1150元，由恩施州金豪置业有限公司负担。

二审期间，被上诉人未向本院提交新证据，上诉人围绕其上诉请求，向本院提交了恩施市住房和城乡建设局出具的《证明》，拟证明：案涉房屋可以办理备案登记。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，该证明与本案争议焦点不具有直接关联，本院不予采信。

经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人金豪公司的行为是否构成违约，被上诉人李方艳是否有权请求上诉人金豪公司双倍返还定金。

原审查明，被上诉人李方艳与上诉人金豪公司于2018年7月31日签订《商品房认购协议书》并交纳5万元定金，双方另约定，于2018年10月31日前签订正式《商品房买卖合同》，后因案涉房屋已被上诉人金豪公司对外抵押，被上诉人李方艳遂拒绝与上诉人金豪公司签订正式合同，直至2019年4月15日，案涉房屋的抵押才予注销。对此，上诉人上诉称，案涉房屋虽对外抵押，但并不影响实际出售，双方仍可按照《商品房认购协议书》的约定签订正式合同，上诉人金豪公司仍可向被上诉人履行合同义务。本院认为，上诉人金豪公司在本案二审审理过程中陈述，案涉房屋在其与被上诉人李方艳签订认购协议前即已对外抵押，在签订认购协议时，也未将上述信息如实告知被上诉人李方艳，而合同标的物是否设有权利负担及其基本状态，足以影响缔约主体合同目的的实现，故在上诉人金豪公司将案涉房屋对外抵押，对于该事实未如实向被上诉人李方艳如实告知的情形下，被上诉人李方艳有理由怀疑上诉人金豪公司订立本约后的履行能力，亦会因上述事实动摇被上诉人对于上诉人金豪公司诚实履约的信心，双方缔结本约的信任基础丧失，且在双方约定的订立本约期限截至前，案涉房屋仍处于抵押状态，而案涉房屋是否解除抵押，涂销抵押登记有赖于上诉人金豪公司的单方行为，此时缔结正式的房屋买卖合同足以将被上诉人李方艳置于债权无法受偿，合同目的无法实现的风险之中，故在此情形下，难以期待被上诉人李方艳仍然按照认购协议的约定，与上诉人金豪公司缔结正式的商品房买卖合同。上诉人金豪公司因未履行如实告知及保证合同标的物无权利负担的义务而存在违约行为，被上诉人李方艳有权解除合同并向上诉人金豪公司主张双倍返还定金。

另外，上诉人金豪公司上诉称，一审判决未判令解除双方的《商品房认购协议书》，径行判令上诉人金豪公司向被上诉人李方艳双倍返还定金10万元，显属适用法律错误。对此，本院认为，原审判决虽未判决解除合同，但自其论理审查，原审判决系援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项、第九条第二项之规定，认定被上诉人李方艳在上诉人金豪公司将案涉房屋对外抵押的情形下享有合同解除权，在此基础上判令上诉人金豪公司双倍返还定金，故原审判决虽未判令解除合同，但其判令上诉人金豪公司双倍返还定金即已包含解除合同的内容，且被上诉人李方艳在提起一审诉讼时，其诉讼请求中并未明确主张解除合同，人民法院基于处分原则，亦无权超越其诉讼请求进行判决。因此，一审法院虽在审理过程中，未向被上诉人李方艳释明增加诉讼请求有所不当，但其判决结论及处理结果并无不当，依法应予维持。

综上，上诉人金豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由上诉人恩施州金豪置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　向　蕾

审判员　吴　卫

审判员　宋九龙

二〇一九年十二月七日

书记员　汪蜀建